在加拿大，房屋出租的支出可以用来抵扣房租收入。 …在面对实际的税务问题时，最好向专业会计师咨询，再做决定。欲了解更多，请联 系 AccXpert TaxServices 安可托专业会计事务所 王兵注册税务会计师 – 专业会计及税务服务，可信，快速，低费用.
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1. 房屋出租支出所占比例问题?
所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。如果将自用住宅的一部份用作家庭办公室，那么家庭办公室所占的比例最好不要超过房屋的主要部份，否则会危及自用住宅的免税额。
2. 如何确定房屋出租业务是出租收入或生意收入?
加拿大税法对于出租收入的费用低扣及摊销和生意收入有所不同。 区别生意收入和出租收入的关键在于你是否为住客提供了基本服务外的附加服务，如：清洁，安全，及餐饮等。对房客的基本服务包括 取暖; 照明; 存车; 及洗衣机。
3. 对于共有房产租赁所得的申报比例是否可以随意改变?
如果两个人共同持有房产，租赁所得和支出的申报比例一般是对半。申报比例每年不能随意改变，除非改变了房产本身所有权的比例。
4. 如何区分资本性支出和费用性支出?
资本性支出和费用性支出的抵税方式有本质的区别。 以下几点可用来判定指出的性质：产生的影响是短期的还是长期的? 只是恢复原状还是改进了功能? 是为了整体的一部分还是为了单独的财产? 价值多少?
5. 区分资本性支出和费用性支出的几个特例：
为照顾残障人员进行改造发生的费用 – 全部当年抵扣。出租前对旧房的修理或装修 – 全部作为资本性支出逐年摊销。为出售而进行的修理 – 须作资本性支出处理。
6. 什么是 “软支出“? 如何处理 “软支出“?
“软支出” 是指房屋修建改建过程中发生的利息，律师费, 会计师费， 及财产税。符合以下条件的 “软支出“ 可当年抵扣：支出发生在 1989 年之后;支出和房屋修改建有关;并只和房屋税改建相关。凡不满足以上全部条件的 “软支出” 需作为资本性支出，逐年摊销。
7. 申请获取房屋贷款发生的费用是什么性质?
以下申请获取房屋贷款发生的费用均属资本性支出，须按贷款期长短逐年直线摊销。 申请，评估，审核，及保险费; 担保费; 代理费; 及律师费。
8. 可抵扣的房租收入的支出项目有哪些?
广告费; 保险费; 利息; 维护费; 管理费; 车辆费; 办公费; 法律，会计及其他专业咨询费; 财产税; 工资及福利支出; 差旅费; 水电费; 剪草费; 租约取消费; 及公寓管理费等。
9. 哪些支出不能抵消房租收入?
土地转让费; 贷款本金; 及罚金等。
10. 有关抵扣车辆费用的详细规定是什么?
申报汽车费的时候，要比较小心。因为原则上来说，国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。
A. 如果只有一处房屋出租，必须满足以下所有条件方能抵扣：出租房产座落在你的居住区内; 你个人负责部分或全部财产维修; 及车辆用于运载维修用工具和材料。但用于收房租的车辆使用费不能抵税。
B. 如果你有两处以上房产出租 (两处房产均须在你的居住区外并不在同一地区) 除一处房产情况下的车辆费可抵扣外还可抵扣以下用途的车辆费： 收租用车费; 监工用车费; 及一般管理用车费。
11. 房主本人的劳务费可否的税?
不能。
12. 租房亏损可否抵其他收入? 条件是什么?
可以，但不能低于市价出租，人为地创造亏损。
13. 租房给亲朋发生的费用可否抵税?
可以，但必须和租给外人一样的标准收房租。
14. 符合自用住宅的条件是什么?
作为税法定义下的 “自用住宅” 须满足以下四条：是一个房产单元; 你部分或全部拥有这个房产; 你或你的家属本年内曾住在那里; 及你指定他为你的自用本住宅。
自用本住宅卖房增值不须申报。但买房亏损不得抵税; 出租部分占比例必须较小; 及房屋折旧不可抵税。
15. 什么时候你应指定你的自用住宅?
当你出售或考虑出售你的住宅时。
16. 当你改变房产的用途时税务上会有什么影响?
每当改变房产的用途时，税法上视同房产按市价出售后立即购回作新途之用。 当从基本住房变为出租房屋时得失无需申报。 但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年，往年，或来年资本收益。
不过，当从基本住宅变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：申报出租所得，但不抵扣房屋折旧。
当从出租用房改为基本住房时也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。
17. 用公司持有出租物业是否享受税率优惠?
只有营业性收入(Active Income)才能享受加拿大小型公司(CCPC)的低税率，出租性质的物业产生的收入属被动收入(Passive Income)，不能享受加拿大小型公司的税率优惠。
将出租物业放在公司名下，当然也有好处。如果公司有多位股东，可以做一些税务计划，将收入和支出以管理费、工资等方式分摊出去。此外，如果物业出租产生纠纷，租客要告的不会是个人，而是公司。还有如果公司持有出租物业，租金产生亏损，可以抵减其他方面的增值。如果一直积累亏损额，将来卖出公司时也可用以抵税。
加拿大的税法虽然有很多优惠政策，但也有许多先决条件，同一条优惠政策对应不同情况，所产生的税务优惠也不同。所以，做税务计划很有必要，在面对实际的税务问题时，最好向专业会计师咨询，详情请咨询您的税务专家, 再做决定。
欲了解更多，请联系 AccXpert TaxServices 安可托专业会计事务所 王兵注册税务会计师 – 专业会计及税务服务，可信，快速，低费用.
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